ЗАКЛЮЧЕНИЕ

            Регистрация перехода права собственности (статья 551 Кодекса) действительно не означает регистрации самого договора купли – продажи (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости»). Вместе с тем, в соответствии со статьей 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

            Следовательно, покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

            Заключение договора продажи недвижимости и вступление его в силу делает его обязательным для продавца и покупателя (но не для третьих лиц!), т.е. сделки по распоряжению недвижимым имуществом, переданным покупателю, совершенные продавцом, не могут быть признаны недействительными. При этих условиях будет невозможно исполнение обязательств, вытекающих из таких сделок, по обстоятельствам, зависящим от продавца, что влечет ответственность последнего перед кредиторами за неисполнение обязательств.

            Следовательно - исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не служит основанием для изменения отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК РФ), и фактическая невозможность для продавца распорядиться переданным покупателю объектом недвижимости не может препятствовать обращению взыскания на указанное недвижимое имущество по требованиям кредиторов продавца. Т.е. совершение сделки купли-продажи, и передача недвижимости по акту приема-передачи покупателю не препятствует обращению взыскания на предмет залога АКБ «ООО».

            Вместе с тем, залог недвижимого имущества (ипотека) является наиболее надежным из всех видов залога, т.к. существует обязательная государственная регистрация ипотеки и при отчуждении имущества новый собственник знает о приобретении имущества, обремененного залогом, и не сможет ссылаться на то, что он не знал и не мог знать о том, что имущество заложено, в соответствии со ст.131 ГК РФ, согласно которой : «Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу».

            Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации. Также Гражданский кодекс РФ предусматривает необходимость получения согласия залогодержателя для отчуждения предмета залога, передачи его в аренду или в безвозмездное пользование, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога (п. 2 ст. 346). Следовательно, АОЗТ «ПРО» не вправе ссылаться на то, что оно не знало и не могло знать о том, что предмет договора  купли-продажи обременен залогом

Договор залога сохраняет силу, даже в том случае, если право собственности или хозяйственного ведения на заложенную вещь переходит к третьему лицу, а также при уступке залогодержателем в законном порядке обеспеченного залогом требования третьему лицу, либо когда имеет место перевод залогодателем долга, возникшего из обеспеченного залогом обязательства, на другое лицо. В данном случае перехода права собственности не произошло.