У людей, приобретающих квартиру на стадии строительства, нередко возникает необходимость продать ее до сдачи дома в эксплуатацию. До того как дом сдадут в эксплуатацию, Вы можете заключить договор переуступки права требования по договору участия в долевом строительстве другому лицу. В этом случае произойдет перемена лиц в обязательстве. В соответствии с Гражданским кодексом РФ право, принадлежащее кредитору на основании обязательства (в случае договора о долевом участии гражданин берет на себя обязательства уплатить деньги за квартиру, а застройщик — построить объект и передать его гражданину), может быть передано им другому лицу в результате сделки (переуступка права требования) или перейти к другому лицу на основании закона. По общему правилу для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Если контракт между застройщиком (должником) и гражданином (кредитором) не содержит условия, запрещающего заключение договора переуступки прав требований без разрешения застройщика, то участник долевого строительства без проблем может это осуществить. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допустима только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника, давшего на это согласие. В данном случае уже новый кредитор обязан выплатить оговоренную сумму. Законом о долевом строительстве предусмотрен определенный промежуток времени, в течение которого возможно заключение договора переуступки права требования. Он начинается с момента государственной регистрации договора (если тот подлежит регистрации) или с момента заключения договора об участии в строительстве и заканчивается моментом подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Связано это с тем, что застройщик считается исполнившим свои обязательства по соглашению с момента подписания сторонами передаточного акта. А если обязательства исполнены, застройщик уже не является должником по обязательству. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта. Договор переуступки права требования, как и перевод долга на другое лицо, необходимо определенным образом оформить. Так, если основной договор оформлен нотариально, то переуступка прав также оформляется нотариально. Уступка прав по сделке, требующей государственной регистрации, тоже должна быть зарегистрирована в установленном порядке, если закон не предусматривает иное. Если вы приобрели объект долевого строительства до принятия закона об участии в долевом строительстве, то есть заключили договор в простой письменной форме (и на него еще не распространяются нормы данного закона), регистрировать договор переуступки права требования не нужно. Достаточно заключить соглашение в простой письменной форме и предупредить застройщика о состоявшемся переходе прав к новому лицу. Но если разрешение на строительство объекта долевого строительства получено после 1 апреля 2005 года, то есть ваш договор регулируется законом об участии в долевом строительстве, то договор переуступки права требования подлежит обязательной регистрации в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При переуступке прав все права, которыми обладал первоначальный кредитор, переходят к новому кредитору на условиях, существовавших к моменту перехода права. Должник (застройщик) вправе выдвигать против требований нового кредитора возражения, имевшиеся против первоначального. Кроме того, должник вправе не исполнять обязательства по отношению к новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу. В связи с этим кредитор, уступивший требования другому лицу, обязан передать ему все необходимые документы и сведения, имеющие значение для осуществления требования. Гражданским кодексом РФ также предусмотрено, что если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав к другому лицу, то новый кредитор несет риск неблагоприятных для него последствий, вызванных этим. Перемена лиц в обязательствах происходит не только по соглашению сторон, но и по закону, в результате универсального правопреемства. В соответствии с законом об участии в долевом строительстве в случае смерти гражданина его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор. Кроме того, универсальное правопреемство происходит в случае реорганизации юридического лица, когда права и обязанности переходят к другим организациям.