Опасная формулировка: «Поставщик обязан организовать доставку товара покупателю путем заключения договора с перевозчиком. Поставщик считается исполнившим обязанность передать товар покупателю в момент его сдачи перевозчику».

Это стандартное условие договора поставки, и оно полностью соответствует пункту 1 статьи 224 и пункту 2 статьи 458 ГК РФ.

Момент передачи товара связан с моментом перехода риска его утраты или повреждения (п. 1 ст. 459 ГК РФ). Проще говоря, если во время перевозки с товаром что-то случится, то это не освободит покупателя от обязанности перечислить оплату (если товар еще не оплачен) и не послужит основанием требовать оплату назад (если товар уже оплачен). Конечно, покупатель может предъявить претензии перевозчику. Но только при условии, что покупатель назван в перевозочных документах грузополучателем (п. 2 ст. 797 ГК РФ). Если же поставщик допустит ошибку в наименовании покупателя в этих документах или грузополучателем вообще указана другая компания (такое бывает при транзитной поставке), то потребовать что-то с перевозчика будет невозможно.

Поэтому для покупателя гораздо безопаснее записать в договоре, что он считается исполненным только в момент приемки товара. При таком условии риск повреждения или уничтожения товара до момента его фактического получения покупателем несет поставщик. А значит, покупателю не придется платить за отгруженный, но неполученный товар. Если с товаром что-то случится, у поставщика как у грузоотправителя всегда есть основания предъявить претензию перевозчику.

Безопасная формулировка: «Поставщик обязан организовать доставку товара покупателю путем заключения договора с перевозчиком. Поставщик считается исполнившим обязанность передать товар покупателю в момент его приемки покупателем».

ДОГОВОР ПОСТАВКИ
ПРИ УСЛОВИИ О ВЫБОРКЕ ТОВАРА НЕ УСТАНОВЛЕН СРОК ЕГО ВЫВОЗА

Опасная формулировка: «Покупатель обязан забрать товар со склада поставщика после того, как поставщик уведомит его о готовности товара».

На случай, когда покупатель забирает товар самовывозом, Гражданский кодекс не устанавливает никаких конкретных сроков, в течение которых он обязан принять товар. Действует весьма неопределенное понятие «разумного срока» (п. 2 ст. 510 ГК РФ).

Между тем покупатель может долго тянуть с выборкой товара, который все это время занимает место на складе поставщика. Более того, если момент оплаты привязан к моменту передачи товара, то денег продавцу тоже придется ждать долго. Никакой ответственности за это Гражданский кодекс не предусматривает. Поставщик может требовать только плату за товар либо расторжения договора (п. 2 ст. 515 ГК РФ). Но оплату покупатель и так должен, этот аргумент его не испугает. А отказаться от договора не всегда выгодно поставщику (например, если речь идет о специфическом товаре, который сложно перепродать кому-то другому). Поэтому важно в договоре предусмотреть срок выборки товара и ответственность за его нарушение.

Безопасная формулировка: «Покупатель обязан забрать товар со склада поставщика в течение столько-то дней после того, как поставщик уведомит его о готовности товара. При нарушении этого срока покупатель должен заплатить штраф в размере столько-то процентов от стоимости товара за каждый день просрочки».

Опасная формулировка: «Арендатор компенсирует арендодателю расходы по коммунальным услугам, услугам связи, а также оплачивает электроэнергию по счетам, выставленным арендодателем».

С точки зрения гражданского законодательства такое условие правомерно – расходы на содержание арендованного имущества по общему правилу несет арендатор (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Но обычно арендатор компенсирует арендодателю расходы на коммунальные платежи и услуги связи с учетом НДС. И сумму этого налога арендатор не может ни учесть в расходах, ни предъявить к вычету (письма Минфина России от 14.05.08 № 03-03-06/2/51, от 27.12.07 № 03-03-06/1/895, ФНС России от 27.10.06 № ШТ-6-03/1040@). Арендодателю же такая ситуация особо ничем не грозит: он принимает к вычету только сумму НДС в части коммунальных платежей и услуг связи, которые потребляет сам, а ту часть, которую возмещает арендатор, учитывает в стоимости коммунальных платежей (письмо Минфина России от 03.03.06 № 03-04-15/52).

Для арендатора гораздо лучше будет прописать в договоре, что потраченные на «коммуналку» суммы – это дополнительная часть арендной платы. Тогда арендодатель будет выставлять арендатору общий счет и счет-фактуру на всю сумму арендной платы (основной и дополнительной). Соответственно арендатор вправе предъявить к вычету всю сумму НДС, включая ту часть, которая приходится на «коммуналку» (письмо Минфина России от 19.09.06 № 03-06-01-04/175). Для арендодателя же к худшему ничего не изменится. Даже наоборот, не придется разбивать сумму НДС по коммунальным платежам – ее всю можно будет принять к вычету. Ведь при таком варианте плата за «коммуналку» связана с операциями, облагаемыми НДС, – сдачей имущества в аренду.

Безопасная формулировка: «Ежемесячная арендная плата складывается из двух частей: основной – в сумме столько-то рублей и дополнительной, размер которой равен стоимости потребленных арендатором за месяц коммунальных услуг, услуг телефонной связи и электроэнергии».

ДОГОВОР АРЕНДЫ
НЕ РАЗГРАНИЧЕНЫ ВИДЫ РЕМОНТА И НЕОТДЕЛИМЫЕ УЛУЧШЕНИЯ

Опасная формулировка: «Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт, а арендатор – текущий ремонт переданного в аренду имущества. Стоимость неотделимых улучшений, осуществленных с согласия арендодателя, возмещается арендатору после прекращения договора».

Такой же порядок распределения бремени расходов на ремонт и возмещения стоимости неотделимых улучшений прописан в Гражданском кодексе (ст. 616, п. 2 ст. 623 ГК РФ). Однако в ГК РФ не раскрывается, какие конкретно виды работ относятся к капитальному ремонту, а какие к текущему. В случае спора суды руководствуются ведомственными строительными нормами, которые не всегда позволяют четко идентифицировать принадлежность работ к тому или иному виду ремонта. Или же назначают экспертизу, но тогда расплачиваться за нее приходится проигравшей стороне спора. Понятие «неотделимых улучшений» в ГК РФ тоже не раскрывается.

Подобная общая формулировка таит опасности для обеих сторон договора. Так, возможна ситуация, когда арендатор осуществляет конкретные ремонтные работы, на которые арендодатель соглашается потому, что считает их текущими. А арендатор впоследствии заявляет о капитальном характере этих работ и требует компенсировать их стоимость, так как согласно договору такие работы должен оплачивать арендодатель.

С проблемами может столкнуться и арендатор. В судебной практике нет единого четкого мнения, считаются неотделимыми улучшениями результаты капитального ремонта или нет. Когда суды разделяют эти понятия, возможны конфликты. Например, здание требует срочного капитального ремонта. Стороны договариваются о том, что арендатор сделает его сам в счет арендной платы (то есть фактически за счет арендодателя). Впоследствии арендодатель утверждает, что арендатор вместо капитального ремонта фактически реконструировал объект. То есть сделал неотделимые улучшения, на которые требовалось отдельное согласие арендодателя. А раз оно не было получено (согласие на капитальный ремонт не в счет), то и возмещать арендатору стоимость таких работ арендодатель не должен (п. 3 ст. 623 ГК РФ). Суд может занять сторону арендодателя (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.01.07 № Ф08-6695/2006).

Чтобы избежать споров, можно в самом договоре конкретно перечислить работы, которые относятся к тому или иному виду ремонта.

Безопасная формулировка: можно оставить все как есть но добавить следующий пункт: «В целях настоящего договора следующие виды работ относятся к капитальному ремонту (далее идет перечисление). Любые другие работы относятся к текущему ремонту. Стоимость любых неотделимых улучшений, произведенных в ходе капитального ремонта, реконструкции, перепланировки и других работ, проведенных с согласия арендодателя, возмещается арендатору после прекращения договора».

Опасная формулировка: «Арендодатель имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату».

Указывая в договоре аренды основания, по которым арендодатель может расторгнуть его в одностороннем порядке, компании часто руководствуются стандартным перечнем из статьи 619 Гражданского кодекса. В числе прочих причин для досрочного расторжения там указана просрочка арендных платежей более двух раз подряд. Однако из формулировки пункта 3 части 1 статьи 619 ГК РФ не следует прямо, о каком случае идет речь: только когда арендатор более двух раз подряд задерживает всю сумму арендной платы или же рассчитывается, но частично, регулярно задерживая основную сумму.

В последней ситуации суд может пойти навстречу арендодателю и расторгнуть договор. Но только если признает подобную просрочку существенным нарушением (п. 28 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 11.01.02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). Однако, как показывает практика, иногда суды при таких обстоятельствах взыскивают с арендатора задолженность, но отказываются расторгать договор (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 13.03.07 № КГ-А40/1697-07-П-1,2). Поэтому самый надежный способ избавиться от неплатежеспособного арендатора – это прямо предусмотреть в договоре возможность арендодателя расторгнуть договор в случае внесения арендной платы не в полном объеме. Тогда шансов на выигрыш у арендатора не останется.

Кроме того, надо прямо установить возможность одностороннего отказа от договора именно во внесудебном порядке (п. 27 информационного письма Президиума ВАС РФ № 66). Тогда договор будет считаться расторгнутым с момента, когда арендодатель уведомит арендатора об отказе от договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ). Если такого условия в договоре не будет, то для его расторжения независимо от причин придется обращаться в суд (ст. 619 ГК РФ). И договор перестанет действовать только с момента вступления в силу соответствующего решения суда (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Безопасная формулировка: «Арендодатель имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от исполнения договора, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату в полном объеме».

ДОГОВОР КОМИССИИ
НЕ ОПРЕДЕЛЕН СРОК ПОДАЧИ ОТЧЕТА КОМИССИОНЕРА

Опасная формулировка: «По исполнении поручения комиссионер обязан представить комитенту отчет».

В договоре может быть такая стандартная формулировка, дублирующая статью 999 ГК РФ. А может быть установлен конкретный срок сдачи отчета, например столько-то дней после исполнения поручения.

Однако если срок представления отчета комиссионера никак не учитывает отчетные (налоговые) периоды комитента по налогу на прибыль и налогу на добавленную стоимость, то у последнего могут возникнуть проблемы в налоговом учете. Ведь ему надо признать доходы от реализации товаров в тот день, когда их продал комиссионер (п. 3 ст. 271 Налогового кодекса). Если отчет, где указана дата реализации товара, комитент получил уже после того, как сдал декларацию за соответствующий отчетный или налоговый пе­риод, ему надо будет подать «уточненку» и, возможно, заплатить пени из-за неправильно рассчитанного налога или авансового платежа. Причем комиссионер при этом ничего не нарушает и никакой ответственности не несет.

Поэтому гораздо безопаснее указать в договоре конкретные даты. Такие, которые позволяют комитенту успеть включить данные о реализации в налоговую отчетность, а у комиссионера был хотя бы один день на составление отчета за окончившийся отчетный (налоговый) период. Чтобы посредник не тянул с отчетом, стоит предусмотреть штраф за нарушение сроков.

Безопасная формулировка: «Комиссионер обязан представлять комитенту отчеты о реализации комиссионного поручения не позднее 10 апреля, 10 июля, 10 октября и 10 января. В отчете указывается количество и стоимость товаров, проданных комиссионером с момента представления предыдущего отчета на дату текущего отчета, а также точные даты отгрузки, оплаты и передачи права собственности на товары третьим лицам. За нарушение указанных сроков комиссионер должен заплатить штраф в размере столько-то процентов от указанной в отчете общей стоимости реализованных товаров за каждый день просрочки».

Опасная формулировка: «Комиссионер обязан от своего имени за счет комитента совершить сделку по продаже товара комитента. Комиссионер имеет право на вознаграждение после исполнения комиссионного поручения».

Если в договоре не установлен иной порядок, право на вознаграждение у комиссионера появляется после исполнения договора комиссии (п. 1 ст. 991 ГК РФ). Если он участвует в расчетах, то может самостоятельно удержать сумму вознаграждения из поступивших к нему сумм от продажи товара комитента (ст. 997 ГК РФ).

Риск для комитента. Даже если покупатель не оплатит товар, комиссионер все равно вправе потребовать свое вознаграждение или удержать его из суммы полученной частичной оплаты. Дело в том, что по общему правилу его обязанность состоит только в совершении сделки, а не в принятии исполнения по этой сделке (п. 1 ст. 990 ГК РФ). Значит, право на вознаграждение не зависит от фактического исполнения сделки покупателем (п. 3 информационного письма Высшего арбитражного суда РФ от 17.11.04 № 85). К счастью, стороны могут установить в договоре другой порядок.

Безопасная формулировка: «Комиссионер обязан от своего имени за счет комитента совершить сделку по продаже товара комитента и принять от третьего лица исполнение по этой сделке. Комиссионер имеет право на вознаграждение после полного исполнения комиссионного поручения. Комиссионер вправе удержать сумму вознаграждения из сумм, поступивших в оплату товаров комитента, только после полного исполнения поручения».